Mercato immobiliare Ufficio e nuovi business model

L’Assemblea annuale dei soci di Assufficio che si è svolta lo scorso 21 Giugno 2018 nell’amena location “Casa di Papi” a Lazise, ha offerto una piacevole occasione informale di network e in linea con li motto “Aprire le Menti” lanciato dal Presidente Gianfranco Marinelli, è stata arricchita da uno stimolante talk tenuto da Francesca Zirnstein, Direttore Generale di Scenari Immobiliari e Luca Pasqualotto, Vice President di Copernico, moderato da Renata Sias.

Obiettivo dell’incontro era quello di illustrare come si sta muovendo il mercato immobiliare e conoscere quali sono i modelli di business più innovativi, fattori importanti che coinvolgono- o coinvolgeranno a breve, anche i produttori di arredo più predisposti all’innovazione e all’offerta di servizi per nuove forme di business.
Il messaggio complessivo è positivo: nel Real Estate, nonostante un mercato ancora instabile è possibile per i produttori di arredo cogliere nuove opportunità soprattutto nel settore delle riqualificazioni. 
Un settore in pieno sviluppo in Italia proprio grazie alla presenza di player come Copernico, piattaforma di uffici condivisa in rapida e costante espansione che, nei prossimi due anni prevede l’acquisto di arredi per circa 2 milioni di euro.

La fotografia del mercato RE è offerta da Francesca Zirnstein, Direttore Generale di Scenari Immobiliari.

L’andamento del 2017 è positivo a livello mondiale (+ 3,8%) con incremento di scambi commerciali (+5%) sia nei Paesi avanzati che in quelli emergenti.

Soprattutto negli USA il settore del Real Estate che maggiormente ha beneficiato di questo andamento è stato quello degli uffici.
Purtroppo la stessa crescita non si è registrata in Europa né, soprattutto, in Italia, dove il settore immobiliare è ancora trainato dal residenziale e dalle famiglie: si prevede che il fatturato RE Ufficio nel nostro Paese arriverà solo a 7 miliardi alla fine del 2018 (su un totale di circa 115 miliardi), la crisi è durata troppo a lungo quindi molto resta da fare.
Per quanto riguarda le nuove edificazioni siamo a livello di saturazione del prodotto di qualità, quindi il costo cresce e vengono costantemente rivalutati gli immobili di maggiore prestigio. In tutta Europa si sono infatti scambiati i cosiddetti trophy asset e questo ha spostato l’attenzione anche sulle piazze minori sulla riqualificazione del patrimonio esistente soprattutto in Italia dove l’80% del prodotto edilizio è stato realizzato prima del 1990.
Le aziende che hanno cambiato le proprie strutture organizzative orientandosi gradualmente verso modalità smart working stanno attuando una completa ristrutturazione non solo degli spazi (portando come standard il numero di postazioni di lavoro al 70% rispetto al numero dei dipendenti) ma anche dei modi di vivere gli spazi di lavoro (si pensi per esempio ai sistemi antintrusione o ai sitemi di rilevazione presenze che gestiscono impianti e illuminazione).
Il risparmio energetico è certamente uno dei fattori che maggiormente stimola l’investimento in nuove tecnologie e ristrutturazioni dinamiche degli immobili, ma è anche una grande opportunità per rendere migliori gli ambienti di lavoro.
In Italia il 67% degli immobili per ufficio è certificato LEED, un sistema di rating attento anche a materiali, processo e modalità di gestione dell’immobile. Il concetto di qualità dell’immobile non si limita più al risparmio energetico, l’intero immobile è sempre più valutato in modo olistico, mettendo al centro l’individuo come conferma anche la nuova certificazione WELL.
Le quotazioni -sia prezzi di acquisto, sia canoni di locazione- si stanno assetando e l’assenza prodotto nuovo fa sì che cresca il settore dell’esistente riqualificato.
Anche in Italia, come in tutto il mondo, la polarizzazione dell’interesse è verso pochi grandi capoluoghi. Milano in testa, seguita da Roma (con un rapporto 1/3) e da Bologna, Firenze e Napoli. Resterà invece delicata anche per prossimi anni la situazione RE a Torino.
Per quanto riguarda fondi immobiliari, il 63% del patrimonio è di immobili per ufficio, un patrimonio che ha assoluta necessità di essere meglio gestito per essere più performante e quindi rendere possibili canoni di locazione in crescita.
La conclusione sottolinea che il tema refurbishment è crescente e fondamentale con interventi a 360° sui building per rendere più appetibile l’immobile e per rispondere all’immediata esigenza di continua evoluzione da parte dei locatori e anche dei tenant che chiedono qualità.

Un caso emblematico di chi ha saputo cogliere le opportunità del settore RE Ufficio è proprio Copernico. 
Per esempio rispetto all’andamento dei volumi scambiati in Italia nel 2012/2013 quando i prezzi medi erano ai minimi, Blend Tower è stata venduta proprio quell’anno da Generali al nuovo proprietario Diocesi di Milano a un prezzo molto più alto rispetto agli standard del momento e in contrasto con i trend.
Un asset che era di livello medio basso, ha cambiato posizionamento grazie all’intervento di Copernico che lo ha reso più appetibile sul mercato e ne ha aumentato il valore.

Luca Pasqualotto, Vice President di Copernico, ha illustrato il modus operandi di questa realtà che in 10 anni - ma con 30 anni di esperienza nella gestione immobiliare residenziale- ha segnato le tappe dell’evoluzione da ufficio tradizionale a ufficio temporaneo, fino al “modello Copernico”.

Non solo coworking, ma una vera e propria piattaforma di spazi e servizi di smart working che propone un modello per l'accelerazione del business basato sull'attivazione di ecosistemi. 
I numeri parlano chiaro: 11 immobili sono attualmente gestiti da Copernico in 4 città (Milano, Roma, Torino e Bruxelles) per un totale di 55.000 mq. 
In estrema sintesi, Copernico prende in gestione immobili (talvolta anche poco appetibili sul mercato) esegue la ristrutturazione degli interni, coordina la ristrutturazione dell’involucro a cura del proprietario e mette a reddito l’immobile in tempi molto veloci.
Se l’ufficio temporaneo propone una location con alcuni servizi inclusi, l’evoluzione ha portato a creare diversi format di uffici temporanei e ad ampliare la gamma dei servizi, offrendo la massima flessibilità nel contratto (contratto di servizio non di locazione) che si dimostra conveniente soprattutto per realtà medio-piccole (fino a 50 dipendenti/addetti).
Questo modello, in continua evoluzione, prendendo spunto da casi successo a livello mondiale, ha portato in Italia un nuovo modello basato su tre elementi distintivi: Spazi, Contenuti e Network - che ha spostato l’attenzione sull’Experience dell’utente finale, sull’offrire qualcosa in più rispetto allo spazio ufficio con le tradizionali sale meeting e formazione.
Dato per scontato il perfetto funzionamento e le performance degli uffici operativi, il focus si è spostato sulle aree comuni dette "Social": ambienti con un’atmosfera ispirata al living domestico, capaci di stimolare la convivialità, spazi interni e esterni (come il terrazzo di FinTech District e Blend Tower o il giardino di Copernico Centrale) arricchiti da caffetteria, ristoranti (il food è un importante elemento di aggregazione) e lounge, ma anche library, teatro, fitness center e galleria d’arte, dove, insieme a partner selezionati, si creano e diffondono contenuti a disposizione della comunità di Copernico.
Un modello che prende spunto dal settore dell’ospitalità, dove per ottenere posizionamento e tassi di occupazione adeguati è necessario offrire aree e servizi comuni particolarmente attrattivi.
Tra le proprie soluzioni, Copernico propone anche le ClubHouse - a Roma e Milano - "membership club" per aziende e professionisti la cui sede principale è in altre città, e usano questi spazi come un club esclusivo (circa 500 members a Milano) con sale riunioni e ristorante riservati in un ambiente distintivo e tutti i servizi necessari quando sono di passaggio.
L’idea è quella di declinare un modello flessibile, aperto e adatto a qualsiasi realtà ed esigenza professionale, dal coworking per le start-up (che possono beneficiare di location di prestigio con vista panoramica) alle large corporation, dalle società di consulenza alle multinazionali che possono avere necessità di spazi temporanei per sviluppare progetti speciali.
I risultati positivi e concreti sono descritti attraverso alcuni degli esempi di successo:
- Copernico Isola, sede del Fintech District in zona Porta Nuova a Milano (7.500 mq), di proprietà del Gruppo Sella, è stato occupato completamente in 4 mesi;
- Copernico Centrale (16.000 mq di proprietà Generali RE), riqualificato e riposizionato come centro dell'innovazione e dello smartowking, in 8 mesi è stato completamente occupato, dopo 4 anni di anattività.
- negli ultimi mesi Copernico ha firmato diversi nuovi contratti che faranno superare i 100.000 mq di immobili gestiti già nel 2019.

A questa informazione si aggancia il Presidente Marinelli per avere maggiori informazioni, nell’interesse di tutti gli associati visto che i nuovi spazi richiederanno l’acquisto di arredi per un valore di circa 2 milioni di euro!Si dimostra molto disponibile Pasqualotto che illustra lo schema del refurbishment (la riqualificazione dell’involucro è a carico della proprietà, mentre Copernico acquista e gestisce con gare - non esclusive - il design, le tecnologie, gli arredi; gli interiors sono curati da studi di progettazione esterni e da uno studio tecnico interno che segue tutte le fasi dallo zoning preliminare al coordinamento delle ristrutturazione per condividere gli standard di Copernico con progettisti e fornitori.
Pasqualotto spiega che, in percentuale, maggiori investimenti vengono riservati alle aree Social e alle sedute operative rispetto alle postazioni operative in open space; tuttavia anche per le aree operative si sta pensando di introdurre anche scrivanie sit-stand, dimostrando di essere sempre alla ricerca di elementi distintivi e di evoluzione per differenziarsi dai competitor. 
Sottolinea che Copernico non è interessata solo al prezzo ma guarda anche all’azienda, alla sua solidità e affidabilità, alle modalità di produzione e al servizio post vendita.
Conclude dichiarando la massima apertura verso nuove soluzioni flessibili, idee creative e prodotti innovativi, anche con la possibilità di sperimentazione su unità pilota.